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上海9月挂牌15幅地块 业内:是房企补仓好时机

2019-10-17 12:08:07 来源:网络

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝上海报道

“金九”之初,上海房地产市场越来越好,土地市场也经历了一波抛售热潮。根据上海市规划和自然资源局的信息,9月份上海共建设了15块土地,其中9块是纯宅基地,总起拍价为260.1亿元,是2019年上海最高的月土地出让金。

业内分析人士指出,上海出售土地数量的增加与市场上的土地供应有关。土地供应的增加旨在实现供需平衡。中国房地产指数研究所所长陈胜向《华夏时报》记者指出,上海的土地仍然非常稀缺。目前,有资金的开发商有一个“窗口期”来补仓和增加土地。

“现在绝对是房地产公司补充库存的好时机。目前,有一些中小型住房企业可能面临财政压力,在获取土地方面可能并不特别活跃。一些住宅企业也开始萎缩。对想获得土地的住房企业的竞争相对减少。”上海中原地产首席分析师卢文喜强调:“如果你想成为基准树品牌,你可以拿走中心区的土地。如果你想刷水流,你可以拿走远郊的土地。九月份的土地市场将会非常好。”

土地市场“金九”热第一

进入9月,沉寂了几个月的上海土地市场变得活跃起来。根据上海市规划和自然资源局发布的统计数据,《华夏时报》的一名记者报道,本月有15处商业和住宅用地被出售。

cbre CBRE华东研究部负责人柳岩向《华夏时报》记者指出,就9月份推出的15块地块的性质而言,住宅小区占据了主导地位。其中,9个是纯住宅,1个是租赁,1个是商业和住宅。然而,在过去的8月份,上海仅售出了两处房产,总价值为53.79亿元,分别由保利和大华获得。

从地域分布来看,金山区有4块地,青浦区有3块地,崇明和闵行区各有2块地,都是纯宅基地。浦东张江、杨浦新江湾、长宁新景、静安南溪社区各推出一块土地,包括商业办公+租赁住宅用地、纯住宅用地和商业办公用地。

值得注意的是,新泾镇、长宁区、杨浦新江湾等已经有2-3年没有公开出售自己的宅基地的地区也在9月推出了自己的宅基地。

其中,杨浦区新江湾社区n091104单元b2-01地块(新江湾城街原d6)总起拍价为38.12亿元,楼层起拍价为52500元/平方米,原定于9月10日。截至新闻稿,该地块尚未出售。然而,公开信息显示,新江湾市最后一次土地拍卖是在2016年:当年7月30日,荣欣以31.55亿元的价格,以52840元/平方米的底价,51%的溢价,赢得了新江湾市n091101单元a4-01(b3)地块。上海中原地产首席分析师卢文喜指出,新江湾市已经是一个新的豪华住宅区,该地区已经3年没有土地出让了。随着板块热量越来越高,基本上一块土地就是这个地区的国王,“理论上有可能成为一个土地之王”。

此外,9月25日,长宁区还将出售长宁区新泾镇226栋2栋cn002f-01b纯宅基地。据悉,这是长宁区自2009年6月以来首块上市出售的普通商品房用地。该土地初始底价为33,331元/平方米。

颜路透露,到目前为止,15块地块中已完成6块,包括金山区金山新城20-07单元jsc10201、青浦区迎浦街关允路以南23-01地块、林雪路、卓汇路、百科路地下空间公共绿地56-01、57-01、73-02、74-01、75-02和57-02地块。这笔交易基本上是以最初的价格完成的。

从转让的规模和起拍价来看,9月5日拍摄的张江商业地块无疑是最受关注的。当日,陆家嘴集团的上海东一房地产有限公司以91亿元的底价拿下张江商业用地。公共信息显示,该地块总开发量接近83万平方米,是张江有史以来最大的商业用地。根据计划,地块所在区域将建两座320米高的摩天大楼“双子塔”,陆家嘴拍摄的张江商业地块将是其中之一。

上海国有资产监督管理委员会全资子公司上海科技风险投资(集团)有限公司9月6日中标的静安区南溪社区c050401单元077-10地块也颇具吸引力:该地块成交价格为2.93亿元,溢价0.69%,底价为65749元/平方米,创下上海商业地块底价新纪录。

上海土地市场出现征地“窗口期”

业内人士表示,土地供应量的增加与上海整个市场目前的供应状况密不可分。卢文熙认为,从供给角度来看,上半年上海的土地市场供给相对较小。为了保持全年的供应平衡,下半年土地供应自然会增加。9月也是市场交易活跃的时期,“所以投资额稍微大一点。”

易居研究所智库中心研究主任严跃进也告诉《华夏时报》,2018年可以说是上海股市的低点。然而,在上海这样的一线城市,房地产市场的潜在需求一直相对较大。因此,在青浦、松江、奉贤和临港等郊区,补充存量是一个积极的方向,“增加土地供应也是为了实现更好的供需平衡。”

《华夏时报》记者注意到,根据今年4月中旬自然资源部发布的通知,住宅用地供应将有所不同:对于消化周期不到6个月的商品房,土地供应将大幅增加;6-12个月增加土地供应;12-18个月来维持相同水平的土地供应。其中,上海、南京、重庆、武汉等城市不到12个月,是需要增加土地供应的城市。

土地供应量的增加也让业内人士普遍认为,现在是住房企业“补充阵地”的好时机。中国房地产指数研究所所长陈胜向《华夏时报》记者指出,上海的土地仍然非常稀缺。目前,有资金的开发商有一个“窗口期”来补仓和增加土地。

与他的观点一致,卢文熙还直言“房屋企业填补岗位的窗口期已经打开”:“9月份,许多优质地块在市区内出售,如张江、静安等。这些地区土地有限,各种配套设施成熟,具有住宅和商业开发潜力。"

“这绝对是房地产公司补充库存的好时机。而现在,中小住宅企业可能面临很大的财务压力,或者中小住宅企业可能面临财务压力,并且可能不会特别积极地收购土地。一些住宅企业开始萎缩,竞争正在减少。”卢文熙强调,虽然下半年住房企业将面临财务压力,但新房拆迁的压力基本在70%左右,拆迁压力并不是特别大。一线城市也是住房企业的重要利润来源,9月份如此多的土地也给了住房企业足够的选择。

颜跃进也很乐观:“土地市场已经有所降温,总体上进入了一个相对稳定的时期。出售的地块非常划算,因此对于企业来说,这仍然是一个非常好的土地补充周期。”

事实上,开发商也很有信心下半年将迎来“征地窗口期”。然而,在2019年年中的结果发布期间,许多住房企业的管理层已经公开表示土地窗口在第四季度或今年。

例如,徐汇集团总裁林峰在业绩会议上表示,“第四季度可能会有一个投资窗口。当每个人都不拿走土地时,可能会有另一个机会拿走它”。绿地香港首席执行官陈军(Chen Jun)也表示,下半年土地市场的竞争强度可能会大幅下降。这一次,香港绿地将有更多的选择。绿地香港设立的直接土地基金约为130亿元。


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